Договорные отношения ТСЖ

Сложный состав недвижимости (в том числе общей долевой собственности) многоквартирного дома, а также разнообразие задач по её управлению, содержанию, обслуживанию и приращению обуславливают возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами - местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими -индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы  и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны.
Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ.
Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе, управлять этим имуществом, а именно:
- принимать решения и организовывать деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания (включая обеспечение коммунальными услугами);
- решать вопросы пользования помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме и придомовым земельным участком;
- оплачивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.
Управление имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей(привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания:
1 уровень - принятие совместных решений собственниками помещений: определение целей управления многоквартирным домом (т.е. определение уровня его технического состояния, безопасности,комфортности); выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции); установление размера платы за содержание общего имущества). Осуществление данного уровня управления - право и обязанность собственников помещений.
2 уровень - организация исполнения решений(осуществление управленческих функций). Данный уровень управления может осуществляться самими собственниками или привлекаемыми ими исполнителями - управляющими или управляющими организациями.
Но в любом случае собственники с помощью ТСЖ контролируют поддерживание в должном порядке системы жизнеобеспечения дома, в которую входят:
1)Отопительная система;
2)Система горячего и холодного водоснабжения;
3)Система электроснабжения;
4)Газоснабжение;
5)Система вентиляции;
6)Канализация;
7)Лифтовое хозяйство;
8)Слаботочные системы - телефон и ТВ;
9) Система мусороудаления;
10)Система безопасности.
В основной своей массе все эти системы в домах присутствуют и только их налаженная работа способна обеспечить комфортные условия проживания и длительную сохранность дома. Сбой хотя бы одной из систем способен существенно ухудшить или сделать совсем невозможным проживание в данном доме, поэтому необходимо не только производить своевременный ремонт вышедших из строя элементов, но и регулярно проверять и заменять изношенные части, ведь всегда дешевле предупредить последствия, чем платить за их устранение и возмещать урон, нанесенный аварией.

Договоры обслуживания (передачи части полномочий) и управления

Требования к УК: к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) должны предъявляться специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников жилищно-коммунального хозяйства отношением к гражданам - собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу.
В нашей стране нет законодательных органический  к деятельности УК.
Основными принципами управления многоквартирными домами являются пообъектность и ориентированность на клиента.Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.
Ориентированная на клиента деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов.
Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.
Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать собственникам в определении целей управления и формулировании потребностей,которые выражаются через заказ на услуги. Способ и общий план достижения целей,предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними,ложатся в основу договора управления или обслуживания. Методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно.
Товарищество может заключить договор с УК на обслуживание (предоставление услуг по содержанию) или на управление(содержание+коммуальные услуги).
В любом случае Товарищество если товарищество выступает заказчиком услуг управления, то оно:
1) сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних взаимоотношений:согласование интересов собственников помещений и принятие общих решений по целям управления и размерам общих расходов;
2)  имеет возможность (по решению общего собрания членов товарищества):
- выбрать управляющую организацию из нескольких предлагающих свои услуги на лучших для собственников условиях по цене и качеству,
- заказать необходимые услуги и работы, их объем и периодичность.
Собственники помещений имеют возможность контролировать не только объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества.

ДОГОВОР ОБСЛУЖИВАНИЯ
Заключаться на содержание общего имущества, в т.ч. текущий ремонт. Предоставление коммунальных услуг соответственно возлагается на само ТСЖ. Естественно, что такие услуги являются оплачиваемые и оплачиваются по тарифу, утвержденном на общем собрании членов ТСЖ. В тариф включается расходы управляющей организации по содержанию; это расходы на оплату труда персонала  управляющей организации(техничка, дворника, электрика, сантехника, бухгалтер, юрист, кассир,руководитель, паспортист и т.п.), расходы по обслуживанию расчетного счета управляющей организации, расходы на налоги, возмещение убытков и т.п., а также непосредственно сама прибыль управляющей организации от вашего дома. Плата как правило вносится ежемесячно. За просрочку платежа законом предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, и эта норма в большинстве случаев получает отражение в договоре. В договоре обслуживания обязательно должен быть предусмотрен перечень работ, который будет выполнять управляющая организация. Это собственно и составляет предмет договора. Если этот перечень не определен,то договор считается не заключенным.
Итак, предметом является услуги по содержание и по ремонту, которые включают в себя: 1.Санитарное обслуживание общих помещений и придомовой территории: очистка тротуаров и придомовой территории от мусора (зимой ; посыпка песком и пр.), очистка урн,очистка снега с крыши, очистка кровли мытье подъездов (лестничные клетки,стеновые панели, перила, подоконники, окон, почтовых ящиков и пр.)
2.Эксплуатация, техническое обслуживание и ремонт; инженерных коммуникаций: осмотры, консервация, расконсервация, промывка, испытание систем отопления, ремонт инженерных коммуникаций, очистка грязевиков,воздухосборников, прочистка трубопроводов и т.д.
3. Эксплуатация, техническое обслуживание и ремонт электрического оборудования: осмотр, замена перегоревших ламп в МОП, профилактические испытания, ремонт.
4. Техническое обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома: восстановление запирающих устройств, санитарная обработка технических подвалов, остекление, установка входных дверей и пр.
5. Благоустройство зданий и прилегающих к ним территорий:нумерация дома, установка, покраска лавочек, урн, озеленение, побелка стволов деревьев и пр.
6. Аварийное обслуживание: аварийно-диспетчерская служба, устранение течи, засоров, укрепление, снятие угрожающих падением конструктивных элементов дома и пр.)
7.Эксплуатация мусоропровода: осмотр, проверка вентиляции, уборка, дезинфекция, устранение засоров и пр.
8.Эксплуатация лифтового оборудования: обслуживание и ремонт, мытье кабинки и пр.
Как правило, такой договор заключается на один год. Это достаточный срок для того, чтобы выявить все достоинства и недостатки данной организации.
Кроме данного договора Правление ТСЖ должно заключитьсамостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые будут предоставлять коммунальные услуги ТСЖ, а ТСЖ в свою очередь своим жильцам. К коммунальным услугам относится: вода (холодная, горячая), водоотведение,  отопление, вывоз мусора. Кроме того,Правлению ТСЖ необходимо заключить договор с РКЦ, куда жители будут вносить плату за коммунальные услуги, а РКЦ в свою очередь эти денежные средства будет перечислять на счет ТСЖ, которое в свою очередь будет распределять их по оставщикам услуг. Важно отметить, что в доме, как правило, есть льготники, которые будут оплачивать коммунальные услуги и содержание жилья в 50% размере. А поставщикам ТСЖ обязано заплатить, поэтому ТСЖ необходимо заключить договор с соц.защитой на возмещение данных затрат. Либо ТСЖ может организовать собственную кассу, приобретя и зарегистрировав кассовый аппарат. Но для этого необходимо посадить человека на прием платежей и установить время приема.
Кроме того, при данной системе управления ТСЖ самостоятельно готовит и сдает всю отчетность. Конечно, оно может заключить договор бухгалтерского обслуживания со специализированной организацией, но эти услуги также подлежат оплате. При этом право подписи договоров, финансовых и платежных документов остается у председателя ТСЖ.
На практике данные схемы оказываются самыми эффективными

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ
Деятельность управляющей организации управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Таким образом,управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общегоимущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления.
Договором между товариществом и управляющей организацией устанавливаются:
1)перечень работ и услуг по управлению;
2)размер (цена) и порядок оплаты услуг и работ,порученных управляющей организации;
3)гарантии и ответственность за качество и своевременность работ и услуг.
По данному договору ТСЖ передает все полномочия,т.ч.и право финансовой подписи,право распоряжения средствами собственников.
При реализации данной схемы управляющая организация вправе распоряжаться расчетным счетом ТСЖ,либо вообще использовать платежных квитанциях, предъявляемых к оплате собственникам, свой расчетный счет.
При привлечении к управлению управляющей организацией (управляющего) управленческие функции распределяются между товариществом собственников жилья и управляющей организацией следующим образом.
Товарищество обеспечивает участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом, отвечая за: согласование интересов собственников; принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов; аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете оварищества - юридического лица; выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения; цена; качество; заказ конкретного объема и качества услуги управления / работ по обслуживанию, контроль над исполнением договоров с оплатой управляющему / исполнителям "по результату"; эффективный контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий орган управления товарищества; правление.
Управляющая организация, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает за профессиональное исполнение следующих функций:
- оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах (модернизации);
- текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;
- подготовка предложений для собственников:
1)по вариантам осуществления обслуживания и ремонта с оценкой финансовых затрат и их эффективности (окупаемости);
2)по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;
- организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой;
- заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;
- работа по обеспечению сбора платежей и др.