изменения в Жилищном кодексе

 Изменения в жилищном законодательстве РФ

 

В 2005 году был принят новый ЖК и граждане, проживающие в многоквартирных домах, столкнулись с новой проблемой – оказывается, им предстоит управлять своим жильем. Но в связи с тем, что ни кто из жителей ранее этим не занимался и как-то даже не задумывался о том, что это и как это работает, возникало множество вопросов и проблем. Но наше государство постоянно развивается, совершенствуется законодательств и с ним периодически меняется и дополняется обсуждаемый сегодня жилищный кодекс.

Так 18 июня 2011 вступили в силу последние изменения в Жилищный кодекс РФ, которые, по мнению законодателя, должны исключить многие спорные и противоречивые моменты в процессе реализации своих прав и обязанностей гражданами.

Теперь давайте более подробно поговорим о тех новшествах ЖК, которые призваны помочь нам избежать в дальнейшем некоторых проблем.  

 

Расширены полномочия и обязанности органов государственной власти в части контроля и регулирования деятельности управляющих организаций (ТСЖ, ЖК, УК), сбора и систематизации информации об управляющих организациях.

1. Так статья 12, определяющая полномочия органов государственной власти, а именно ее третья часть дополненная новыми пунктами:

- один из которых закрепляет за Правительством РФ право координировать деятельность областных органов власти, осуществляющие функции в сфере контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также контролировать соблюдение законодательства такими органами;

- второй пункт предусматривает ведение реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Т.е. если какая-либо организация планирует заниматься управлением многоквартирного дома или выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, будь то управляющая компания или Товарищество собственников жилья, то данная организация обязана уведомить об этом  соответствующий исполнительный орган.

2. И, как вытекающая из указанных обязанностей управляющих организаций, добавлена следующая норма, обязывающая уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ принимать и вести учет уведомлений о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах осуществляются.

Кроме того данный уполномоченный орган будет проверять уставы товарищества собственников жилья, внесенные в уставы изменения на их соответствие требованиям законодательства.

3. Также уполномоченный орган областной исполнительной власти обязан по заявлению собственников проверять законность решений общего собрания собственников о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества, внесенных в устав изменений требованиям законодательства, правомерность избрания председателя правления ТСЖ и других членов правления товарищества, законность принятия решения о выборе организации для управления многоквартирным домом, а при необходимости и правомерность утверждения условий договора управлений и его заключения.

4. В случаях выявления несоответствия устава товарищества собственников жилья, требованиям законодательства уполномоченный орган выдает предписание об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок. В случае неисполнения такого предписания в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения уполномоченные органы вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого с нарушением и о признании договора управления данным домом недействительным.

5. Также п.1 статьи 36, определяющий объем общего имущества собственников  помещений, было несколько конкретизировано понятие общего имущества, в частности добавлено, что к общему имуществу относятся «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».

6. Расширен перечень вопросов, решаемых только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания теперь относится и решение о необходимости проведения текущего ремонта общего имущества. Ранее этим занималась обслуживающая дом организация на свое усмотрение, а теперь только собственники будут решать, что нужно отремонтировать и в каких объемах.

7. В продолжение темы общего собрания собственников помещений конечно нельзя не отметить следующее новшество жилищного кодекса. А именно, до 18 июня при подготовке к проведению общего собрания собственников помещений инициатор или инициативная группа могли сами выбирать форму проведения это собрание очную – т.е. с непосредственным совместным присутствием собственников при обсуждении вопросов повестки дня и принятия решений или заочное – путем передачи в указанное место и до указанного времени оформленное в письменной форме решений собственников по вопросам повестки собрания. Сейчас общее собрание заочно можно проводить только при условии, что такое собрание не имело необходимого кворума при его очном проведении.

8. Также стоит отметить, что данное требования распространяется и на проведение общего собрание членов Товарищества собственников жилья.

9. Определены дополнительные требования к должностным лицам жилищного кооператива. Так не могут входить в состав правления жилищного кооператива, быть членами ревизионной комиссии кооператива, а также главным бухгалтером или бухгалтером граждане, которые

имеют судимость за умышленные преступления,

если они были дисквалифицированы в административном порядке и не истек срок такой дисквалификации,

ранее занимали руководящие должности в организациях строительной сферы, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими указанную деятельность, и если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в указанных областях или признаны банкротами и с момента таких исключения или банкротства, прошло менее чем три года.

10. Расширено понятие Товарищество собственников жилья за счет более подробного описания целей и задач такого товарищества и возможности его создания не только из нескольких многоквартирных домов, но и путем объединения нескольких жилых или как мы привыкли говорить частных домов и даже дачных домов. Однако для создания ТСЖ из жилых или дачных домов за такое решение должны проголосовать все собственники таких домов.

11. В тоже время установлены некоторые ограничения по созданию товарищества собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, а именно по мимо обязательного непосредственного соседства таких домов и наличия общих инженерно-технических сетей, общее количество квартир всех домов, желающих создать одно ТСЖ не должно превышать 30 квартир. Здесь стоит отметить, что данные ограничения не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до 18.06.2011г.

Также решения о создании ТСЖ из нескольких многоквартирных домов, об утверждении устава и избрании правления принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Тогда как при создании ТСЖ в одном доме достаточно желания собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

12. Установлено дополнительное требование к протоколу общего собрания собственников, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава. Теперь такой протокол должен быть подписан всеми собственниками, проголосовавшими за принятие таких решений.

13. Ужесточились требования к пакету документов, необходимых для государственной регистрации ТСЖ. В такой пакет должны входить сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

14. Расширен круг обязанностей ТСЖ. Теперь товариществу вменена обязанность вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Кроме этого в случае внесения изменений в устав или принятия нового устава Товарищество собственников жилья обязано в трехмесячный срок представлять в уполномоченные органы копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением копий текстов соответствующих изменений.

15. Признана утратившей силу и отменена статья 139 Жилищного кодекса, которая ранее предполагала возможность создания Товарищество собственников жилья в строящемся доме. После изменений такой возможности больше нет и ТСЖ могут создавать только собственники помещений в многоквартирном жилом доме, введенным в эксплуатацию.

16. Конкретизирован порядок реорганизации Товарищество собственников жилья, состоящего из нескольких многоквартирных домов путем разделения. Решение о такой реорганизации может быть принято на общем собрании членов ТСЖ большинством голосов присутствующих. Однако вопрос о разделении может быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ только при наличии положительного решения общего собрания собственников каждого отделяемого дома и в течении двух лет после принятия такого решения. Или если совсем по-простому, то дом, который хочет выйти из ТСЖ, проводит свое общее собрание собственников, затем в течение двух лет общее собрание собственников остальных домов должно дать свое согласие, а уже после этого общее собрание членов ТСЖ принимает решение о разделении.

17. Статья 142, определяющая возможность для ТСЖ объединятся,  принята в новой редакции. Сейчас в ней конкретизированы формы, в которых возможно такое объединение – это ассоциация или союз. Также изменен порядок управления объединениями товариществ собственников жилья, ранее управление осуществлялось как и в самих ТСЖ, теперь в своей деятельности они должны руководствоваться законодательством о некоммерческих организациях.

18. Определены требования к сведениям, содержащемся в реестре членов ТСЖ, такой реестр должен содержать информацию о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности, позволяющую идентифицировать членов товарищества и осуществлять с ним связь. В свою очередь за членом ТСЖ закреплена обязанность предоставлять в Правление товарищества необходимую информацию и сведения о ее изменении.

19. Также появилась новая норма, предусматривающая ситуацию при которой многоквартирный дом в составе ТСЖ из нескольких домов выходит из такого ТСЖ автоматически. Так согласно части 6 статьи 143 «Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.» Честно говоря, даже у опытного юриста вряд ли получится понять смысл данных формулировок в связи с применением сложных оборотов и часто повторяющимися фразами. И так. Допустим, что ТСЖ состоит из трех многоквартирных домов. Условно обозначим дома номерами 1, 2 и 3. Например в доме №3 один из членов ТСЖ принял решение выйти из его состава, о чем подает соответствующее заявление в Правление. Согласно ст.136 для создания ТСЖ необходимо желание более 50% собственников помещений. Следовательно, если после выхода из членов ТСЖ собственника подавшего заявление в доме №3 количество членов ТСЖ в данном доме составит менее 50% процентов, то нарушается права большинства собственников на участие в Товариществе. Таким образом, в данном случае решений именно этого собственника о выходе из ТСЖ является решающим для всего дома №3, который полностью выходит из ТСЖ, без учета мнения остальных членов, проживающих в этом доме. Долее собственники дома №3 должны будут снова выбирать форму управления своим домом в соответствии со статьей 161.

20. Жилищный кодекс дополнился еще одной статье, это статья 143.1. Она закрепляет как за членами ТСЖ, так и за собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества, предъявлять требования относительно качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также право обжаловать в суде решения органов управления товарищества. Также указанным лицам предоставлено право ознакомится с документами ТСЖ, а именно члены ТСЖ и собственники помещений, не являющихся членами вправе ознакомится с уставом товарищества и его изменениями, реестром членов, бухгалтерская (финансовая) отчетность, сметами доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, заключениями ревизионной комиссии, с протоколами общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества, документами голосований, а также технической документацией на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документами.

21. Членам правления ТСЖ запретили занимать руководящие должности в организации, обслуживающей их дома, а также иметь трудовые отношения с товариществом. Т.е. теперь член правления не может работать в ТСЖ бухгалтером, электриком или дворником.

22. Введена ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома». Данная статья это своего рода отображение в законодательстве развивающегося, но ни чем не регламентированного института Старших по домам. Такой совет собственники обязаны создать в тех домах, где нет ТСЖ или жилищного кооператива на общем собрании из числа собственников помещений. Совет не является юридическим лицом и не нуждается какой-либо государственной регистрации и переизбирается каждые два года, если собрание не установит иной срок. Количество членов совета устанавливается на общем собрании с учетом количества подъездов, этажей, квартир. В случае если в тенении года собственники не создали такой совет, то городская администрация в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома и председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Полномочия у совета по управлению домам довольно широкие: по сути это исполнительный орган дома, который должен реализовывать решения общего собрания многоквартирного дома, а председатель совета имеет право представлять интересы собственников дома на основании доверенности в отношениях с третьими лицами (заключает договор управления домом, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом).

23. В статье 165 появилась норма, обязывающая орган местного самоуправления по заявлению председателя совета, руководителя ТСЖ или ЖСК или просто собственника помещений о невыполнении управляющей организацией своих обязательств пятидневный срок организовать проверку деятельности данной организации. В случае, выявления нарушений условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения созывает собрание собственников помещений для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

24. Также законодатель предусмотрел обязанность местных властей предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур.

25. В свою очередь организации, обслуживающие многоквартирный дом и осуществляющие поставки ресурсов обязаны предоставлять органам местного самоуправления информацию об установленных ценах и тарифах на  их услуги и работы по содержанию и ремонту домов, о размерах оплаты потребителями услуг, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты.

 

автор статьи Лаврухин Алексей