Правовой Центр «Защита»

Со вступления в силу с 01 марта 2005г. Жилищного кодекса РФ, началась реформа жилищно-коммунального хозяйства, которой переводит жилищный фонд, находящийся в собственности граждан и организаций из «государственного управления» в «частные руки». Согласно ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление
   
2. управляющая компания
   
3. товарищество собственников жилья

Выбор должен был быть сделан до первого января 2007г. Если собственники не выберут форму управления самостоятельно, то власти сами назначат управляющую компанию.

Положения Жилищного кодекса РФ. касающиеся форм управления, по нашему мнению, являются не совсем удачными. Законодатель обязал граждан управлять своим имуществом (домом), но очень плохо, неполно описал процедуру и механизм этого управления. Еще одним негативным моментом является то, что собственники не информированы о своей обязанности выбрать форму управления. Эти и другие обстоятельства (сложная процедура создания ТСЖ, низкая активность граждан, «дыры» в законодательствах и т.п.) делают реформу ЖКХ противоречивой и порождают сложности в ее осуществлении.

Задачей данной статьи является не агитация граждан за выбор той или иной формы управления, а отражение в разной степени существенных, на наш взгляд плюсов и минусов всех трех форм. Итак, непосредственное управление. Ст. 164 ЖК РФ говорит, что при непосредственном управлении домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, по оказанию коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения) заключается каждым собственником помещения с обслуживающей организацией от своего имени, либо через представителя по доверенности. 

Плюсы данной формы управления в том, что во-первых, договоры по содержанию, ремонту дома и оказанию коммунальных услуг становится ниже. Во-вторых, каждый отвечает сам за себя сам, т. е. если сосед задолжал, например, за электроэнергию, то отключат не весь дом, а лишь этого соседа. В-третьих, легче контролировать тарифы и их составляющие.

Минусами являются:

1. Не создается юридическое лицо (организация), следовательно, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и др. Единственный путь обхода этой проблемы – создание ТОС, которые имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые средства.
   
2. Данная форма требует значительных временных затрат на проведение общих собраний, так как только оно решает вопросы ремонта, благоустройства и др., что не для всех приемлемо. Управляющая компания – коммерческая организация, за плату, оказывающая услуги и выполняющая работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме и предоставляющая коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.

Стоит отметить, что главное здесь – как и кем заключен договор. Нужно внимательно читать предложенный вариант договора и при несогласии с его условиями, добиваться их изменений. Если договор заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия (после 01.01.2007 г.), то влиять на исполнение договора будет почти невозможно. В Новосибирске очень много управляющих компаний (в основном это бывшие ЖЭУ, ДЕЗ), но лишь единицы на практике доказали, что они действуют в интересах жильцов (качественно оказывают услуги, благоустраивают территорию, осуществляют текущий ремонт и т.д.). Остальные имеют целью извлечение прибыли и, по нашему мнению, недобросовестно исполняют условия договора. То есть главное – сделать правильный выбор, правильно заключить договор. Плюс один – не нужно тратить время на управление, не нужно думать самим.

Минусы:

1. Если задолжает кто-либо из соседей, то отключат все дома, которые обслуживает данная управляющая компания.
2. Есть риск стать жертвой мошенников или недобросовестных руководителей.
3. Управляющая компания фактически не отчитывается перед жильцами о расходовании собранных с них денежных средств.

ТСЖ.
В соответствии со ст.135 ЖК РФ – ТСЖ признается некоммерческой организацией, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в этом доме.

Плюсы:

1. Жильцы сами, через Правление (избирается из числа собственников), распоряжаются своими деньгами.
2. Можно использовать дополнительные источники финансирования (сдавать в аренду подвальные помещения, землю вокруг дома, привлекать спонсоров и т.д.) и за счет этого уменьшать оплату за содержание жилья и коммунальные услуги.
3. ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, что позволяет копить деньги на ремонт дома и др. Минус только один – если часть жильцов задолжала, то их долги придется покрывать за счет общих средств.

Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Поэтому при выборе необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта. Например, если дом новый, или в нем дорогая аренда – ТСЖ выглядит рациональным выбором. Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши – более разумно выбрать непосредственное управление. Если не удалось найти активистов, то – управляющая компания.

И еще одно – вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисленных тарифов с избытком хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть в каждом доме. Поэтому не следует бояться взять власть в доме в свои руки и не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.

Пресс-центр АНО ПЦ «Защита»