ТСЖ - рождение и развитие

Процесс создания и деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) – процесс объективный и позитивный. Но этот процесс сопровождается рядом трудностей. Так – в Бердске, так – и везде. Причиной названных трудностей в большинстве случаев является несовершенство законодательства, в том числе - отсутствие в нормативных актах чёткой последовательности действий для разрешения проблемных ситуаций. Ниже рассмотрены вопросы, с которыми наиболее часто сталкивается население при создании и организации деятельности ТСЖ.

Каковы обязанности инициативной группы по созданию ТСЖ?

Формирование инициативной группы и определение ее полномочий осуществляется на общем собрании собственников помещений, на котором было принято решение о создании ТСЖ. К обязанностям инициативной группы относятся:
организация и проведение общих собраний;
уведомление всех собственников помещений о принятых на собраниях решениях;
подготовка проекта Устава ТСЖ;
оформление, рассылка и сбор заявлений о вступлении собственников помещений в члены ТСЖ.
Следует учитывать, что полномочия группы прекращаются с момента избрания членов Правления ТСЖ.

В каких домах может быть создано ТСЖ?

В любом многоквартирном доме может быть создано ТСЖ (много – это больше одного). Причём, в одном многоквартирном доме может быть создано не более одного ТСЖ (ст.136 ЖК РФ). Но при этом надо учитывать, что ТСЖ может быть создано при объединении сразу нескольких многоквартирных домов, а также - любых расположенных близко зданий, строений и сооружений – жилых домов на одну семью, дачных домиков с приусадебными участками или без них, гаражами и т.п.
ТСЖ могут создаваться и в ещё только строящихся многоквартирных домах. Такое решение принимается будущими собственниками в соответствии со ст.139 ЖК РФ.

Необходимо ли при создании ТСЖ оформлять земельный участок в общую долевую собственность?

Нет, делать это необязательно. Оформить участок можно на любом этапе деятельности ТСЖ. Решение об оформлении земельного участка в общую долевую собственность принимается на общем собрании собственниками помещений в доме. По поручению собственников помещений все необходимые для этого документы может готовить председатель ТСЖ. Решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность выносит орган местного самоуправления. Передача участка в собственность собственникам помещений осуществляется бесплатно.

Из каких источников могут состоять средства ТСЖ?

Средства ТСЖ состоят из следующих источников:
обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
доходы от хозяйственной (предпринимательской) деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;
прочие поступления от хозяйственной (предпринимательской) деятельности.

Согласно статье 152 Жилищного кодекса РФ, для достижения уставных целей, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Допускается осуществление следующих видов хозяйственной деятельности:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и др.

За счёт каких средств ТСЖ должно проводить капитальный ремонт жилого дома?

Статья 165 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что средства на капитальный ремонт многоквартирного дома ТСЖ могут предоставлять из бюджета органы местного самоуправления. Но следует учитывать, что предоставление таких средств не обязанность органа местного самоуправления, а право.
ТСЖ может формировать резервный фонд, куда будут аккумулироваться средства на ремонт (например, полученные от разрешенной предпринимательской деятельности - размещение рекламы на прилегающей территории и т.п.). Создание специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом ТСЖ цели, предусмотрено статьей 151 Жилищного кодекса РФ. Порядок образования таких фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Обязано ли ТСЖ заключать договор с поставщиками жилищно-коммунальных услуг на предлагаемых ему условиях?

Поиск поставщиков, предоставляющих ЖКУ, осуществляют члены правления ТСЖ и/или общее собрание членов ТСЖ. Они могут применять любые способы и формы отбора поставщиков. Статья 421 Гражданского кодекса РФ закрепляет принцип свободы договора, который означает, что условия договора должны определяться по усмотрению сторон. Правление ТСЖ может предложить свой вариант проекта договора. Подписание договора осуществляется после согласования всех разногласий.

Каким образом ТСЖ построить отношения с собственниками помещений, не пожелавшими стать его членами?

В доме, где действует ТСЖ, собственники помещений, не вступившие в товарищество, обязаны заключить с ТСЖ договор на содержание и ремонт общего имущества в доме. Причем, договор должен быть заключен с каждым собственником отдельно. Утверждение перечня работ/услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и прочих услуг ТСЖ происходит на общем собрании членов ТСЖ. Проект договора с указанием обязательных условий подготавливает правление ТСЖ, затем передает его каждому собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, для ознакомления и подписания. При отказе собственника подписывать договор, правление ТСЖ понуждает его заключить договор через суд.

Кто должен осуществлять контроль качества предоставляемых ЖКУ? Как должны фиксироваться факты недопоставки?

Контроль качества ЖКУ, предоставляемых по заключенным договорам, могут осуществлять работники ТСЖ (инженер-диспетчер), председатель и/или члены правления. При обнаружении отклонений от установленного качества член ТСЖ/собственник помещения должен уведомить об этом указанных лиц. Если причины отклонений от качества ЖКУ неизвестны, то факт непредоставления ЖКУ либо снижения качества их предоставления должен быть проверен. По результатам проверки составляется акт о непредоставлении услуг (или о предоставлении услуг ненадлежащего качества). Если же причины предоставления некачественных ЖКУ известны, то в специальном журнале делается отметка о поступившей заявке от члена ТСЖ/собственника помещения.
Следует иметь ввиду, что все документы, фиксирующие факт непредоставления или предоставления ЖКУ ненадлежащего качества, являются основанием для перерасчета платежей за предоставленные жилищные/коммунальные услуги.

Как в ТСЖ должен быть организован прием платежей за жилое помещение и коммунальные услуги?

Расчет и начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги могут осуществлять работники ТСЖ (главный бухгалтер/бухгалтер) или председатель. При этом должны учитываться имевшие место факты непредоставления услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества. Затем необходимо сформировать счета для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и осуществить их рассылку (вручение) не позднее 1 числа месяца, следующего за истекшим. Прием наличных денежных средств от членов ТСЖ/собственников помещений в доме должен осуществляться в соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными Правительством РФ.

Какие меры может применять ТСЖ по взысканию задолженности по оплате за ЖКУ?

В отношении неплательщика возможно применение следующих мер: обращение в суд с исковым заявлением, введение ограничения на предоставление коммунальных услуг, а также приостановка поставки коммунальных услуг. Постановлением Правительства РФ "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" закреплено, что члену ТСЖ/собственнику помещения предварительно должно быть направлено письменное предупреждение (уведомление) о приостановке и (или) ограничении поставки коммунальных услуг.
Следует иметь ввиду, что указанный нормативный акт запрещает приостановку поставки таких услуг, как отопление, водоотведение и холодное водоснабжение. Также необходимо учитывать все сроки, предусмотренные для ликвидации задолженности неплательщиком. Таким образом, чтобы применение мер по взысканию задолженностей было правомерным, ТСЖ следует соблюдать условия и порядок, установленные законодательством.

Как быть, когда у жителей многоквартирного дома есть желание создать ТСЖ, но нет возможности заниматься ежедневным управлением?

Согласно ст.137 ЖК, ТСЖ в интересах своих членов вправе заключать договоры об оказании коммунальных услуг, о содержании и ремонте общего имущества, договоры управления многоквартирным домом и прочие. То есть, созданное ТСЖ может тут же заключить договор с обслуживающей организацией или, вообще, с управляющей компанией (УК), оставив за правлением ТСЖ только контролирующие и «законодательные» функции. При этом, за ТСЖ остаётся право расторжения договоров с такими предприятиями.
Кроме того, два и более ТСЖ могут создать объединение ТСЖ для совместного управления имуществом (ст.142 ЖК, ст.121 ГК РФ, закон «О некоммерческих организациях»). При этом передача прав на управление допускается при наличии соответствующих норм в уставе ТСЖ.
Управление таким объединением (ассоциацией, союзом) осуществляется по правилам главы 13 ЖК РФ, регулирующей создание и деятельность простого ТСЖ. Следует отметить, что такая форма организации деятельности ТСЖ (в отличие от единого ТСЖ, созданного путем объединения нескольких домов) оставляет за каждым ТСЖ самостоятельность и права юридического лица, включая право выхода из объединения (ассоциации, союза).

В. Дмитриев

Пошаговые алгоритмы действий, подробные ответы на эти и другие вопросы по созданию и организации деятельности ТСЖ, а также бланки документов можно получить в Правовом Центре «ЗАЩИТА» по адресу: Бердск, ул. Павлова, д.8, тел. 4-85-31.
 

Информационная и рекламная поддержка: газета «Городской вестник» (ул. Комсомольская, д.5А, тел. 22-55-1).

Газета "Городской вестник" №10(15), ноябрь 2008.